ISMAEL BOTELHO

O ministério do Urbanismo e Construção está a terminar o diploma que vai regular a actividade de mediação e angariação imobiliária em Angola. Está em curso a recepção de propostas para o enriquecimento do novo regime jurídico que surge para disciplinar o sector, conforme orientações saídas do II Fórum Imobiliário, realizado recentemente em Luanda, que contou com a participação de especialistas daquele ministério, especialistas do ramo, estudantes universitários e público em geral.

Na visão de Teodoro Bastos, consultor do Ministério do Urbanismo e Construção e um dos prelectores do encontro, a futura lei que vai regular as actividades de mediação e angariação imobiliária servirá de enquadramento legal de modo a responder às crescentes expectativas dos consumidores angolanos.

Segundo o especialista, a dinâmica que o sector imobiliário angolano está a tomar faz com que o Governo sinta a necessidade de definir e regular o exercício da actividade de medição imobiliária em Angola, designadamente a de mediação e angariação, estabelecendo-se, para acesso e permanência nessas actividades, o preenchimento de um conjunto de requisitos, que passam pela idoneidade comercial e de organização, tendo como principais objectivos assegurar a transparência da actuação dos mediadores e angariadores imobiliários e garantir a qualidade dos serviços prestados.

Para ele, salvaguardar o livre acesso ao mercado e o respeito pelo princípio da liberdade contratual na relação que medeia os prestadores de serviços e utilizadores é a principal razão para a existência do diploma. “O presente diploma visa, entre outros objectivos, definir mecanismos que permitam uma fiscalização adequada e eficaz das actividades de mediação imobiliária de modo a garantir o correcto desenvolvimento do sector”, referiu.

Teodoro Bastos explicou que o ministério de tutela está a receber contribuições para melhorar as cláusulas actuais e o documento, que deverá estar pronto ainda no decurso deste ano. “Todos nós conhecemos o grande desenvolvimento que Angola tem vindo a registar actualmente no sector imobiliário, em especial a cidade de Luanda e regiões limítrofes, que se caracterizam pelo volume crescente de negócios que recaem sobre os imóveis, assim como o número de empregos directos e indirectos que está gerar este sector, bem como o número de prédios que estão a ser construídos nos últimos anos. Este fenómeno já justifica o surgimento de um diploma que regula esta actividade”, considerou.

Segundo o consultor, parte dos intervenientes económicos têm desempenhado as funções de mediadores e angariadores imobiliários de forma individual, quando na verdade deviam estar congregados em associações, salientando que a actividade tem vindo a ser realizada sem qualquer regulamentação ou disciplina jurídica, o que tem dado origem a inúmeros equívocos. “Urge agora a necessidade de se pôr termo a esta situação. Só uma lei clara e rígida pode regular o sector e pôr termo a muitas praticas ilícitas”, referiu.

Idoneidade comercial

O mercado imobiliário nacional caracteriza-se pela crescente actividade de muitos agentes que, embora não sendo mediadores, praticam, actos próprios da actividade de mediação imobiliária. Por este facto o regulamento ainda em análise vai consagrar maior exigência de requisitos para o ingresso na actividade, os mesmos serão baseados, sobretudo na idoneidade e capacidade profissional dos seus responsáveis, bem como na capacidade financeira da empresa, demonstrada pela exigência imposta pelo Instituto Nacional de Habitação (INH).

A priori, reza o diploma, esta actividade pode ser exercida tanto por pessoas singulares como por colectividades, devendo estas especificar a forma de sociedade comercial que querem constituir, entre as quais a sociedade anónima ou por quota, sendo que as sociedade devem ter um capital inicial de USD 20 mil, obedecendo para o efeito as regras que resultam da lei das sociedades comerciais. No exercício desta actividade, devem ser observados ainda o princípio da exclusividade, para que não sejam confundidas com outras actividades ou situações. O que significa que o mediador ou angariador não pode dedicar-se a outra actividade, quer seja comercial como industrial, nem actividades semelhantes dentro estabelecimento a que vierem a praticar a intermediação. “Estes devem separar completamente as águas, ou seja, não pode exercer duas actividades diferentes ao mesmo tempo. Este é um princípio básico, que deverá também reger a actividade de mediação imobiliária”, referiu.

Sendo a intermediação imobiliária a realização de todas às diligências tendentes à conclusão do negócio que recair sobre um bem imóvel, o mediador torna-se naquele que intervém no processo entre a procura e a oferta, realizando todas as conclusões tendentes à realização do negócio entre a compra e venda, arrendamento, troca ou outros. “ Isto pode resultar da vontade daquele que quer vender ou arrendar o imóvel”, disse.

De acordo ainda com o especialista, só poderão exercer a actividade de mediação todos aqueles que forem licenciados pelo Instituto Nacional de Habitação (INH). Neste caso, o mediador deve afixar a licença da actividade, outorgada pelo instituto, no seu estabelecimento e os seus trabalhadores ou agentes devem exibir cartões de serviços aprovados pelo órgão reitor. Estes devem ainda ter, como requisitos primários, capacidade profissional, por um lado, e idoneidade comercial, por outro, cláusulas extensivas aos angariadores.

A lei prevê igualmente a formação dos agentes e mediadores imobiliários, formação esta que poderá ser ministrada quer por instituições de ensino público, associações profissionais, como por representantes de mediadores. “Neste momento, temos maior preocupação com os angariadores e mediadores que actuam no mercado informal. Estes também serão contemplados no programa de formação, de forma a que possam conhecer o funcionamento da actividade e permitir-lhes conhecer os seus direitos e deveres”, reafirmou.

Regime remuneratório

Quanto ao regime remuneratório, o regulamento diz que o mediador não pode receber recompensa de dois interessados no negócio, sem que isto venha expresso nas cláusulas do contrato e tenha ficado claro que haverá uma repartição de valores, relativamente aos encargos do mediador. “O mediador deve receber apenas de um dos lados interessados no negócio. Por outro lado, o interessado não deve prestar caução aos mediadores, porque viola o princípio de vontade e as cláusulas do contrato”, explicou.

Teodoro Bastos fez ainda saber que o mediador só tem direito à remuneração com a conclusão definitiva do negócio, salientando que o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita e não vigora o princípio da consensualidade e a liberdade de forma. O seguro de responsabilidade civil também é uma das prerrogativas que virá plasmada na norma. Os mediadores devem assegurar a sua actividade, para que eventuais situações de indemnizações a terceiros ou riscos sejam transferidos às seguradoras. Já os angariadores imobiliários, que são agentes económicos que actuam no mercado de mediadores imobiliários, mediante a celebração de um contrato de prestação de serviço, devem também obedecer os mesmos processos que os demais. Estes podem participar da intermediação, mas não podem aparecer nas negociações definitivas do processo.

Fiscalização da actividade

No que respeita à fiscalização, a lei atribui o papel fiscalizador ao INH, que assume uma inquestionável importância no reforço da fiscalização efectiva das actividades de mediação e de angariação imobiliária no mercado nacional, visando combater o exercício clandestino dessas actividade e assegurar o satisfatório cumprimento dos requisitos de permanência nessas actividades e, de um modo geral, salvaguardar os legítimos direitos e interesses dos consumidores e dos agentes económicos legalmente habilitados. “Esta actividade deve pertencer ao INH e pode ser coadjuvados por órgãos da polícia criminal, quando em causa estiverem crimes, sobretudo os de falsas declarações. Por isso, é importante que a celebração do negócio seja mediante escritura pública, não só para efeitos de tributação fiscal, mas também para que sejam prevenidos possíveis crimes, que são puníveis nos termos gerais do código penal. Por isso, o ministério vai elaborar, dentro da sua estratégia, impressos e modelos de reclamações, para que os interessados possam recorrer a entidade máxima”, disse o especialista.